BNB Valores Perú SAB anunció el inicio formal de cobertura de los certificados de participación de Fibra Prime, sumándose así al grupo de casas de bolsa que siguen al vehículo inmobiliario listado en la Bolsa de Valores de Lima. La entidad inició su cobertura con una recomendación de compra y un valor fundamental de US$ 8.08 por certificado, lo que implica un potencial de valorización de 25.2% frente al precio de $ 6.45 (cierre de mercado del 17 de abril).
La tesis de inversión planteada por la SAB se sustenta en la capacidad de Fibra Prime para consolidarse como un vehículo generador de ingresos recurrentes en dólares, con un portafolio de activos estabilizados y contratos de largo plazo que brindan visibilidad sobre los flujos futuros. En particular, el informe destaca que la fibra ha logrado fortalecer su escala a través de adquisiciones recientes, lo que le ha permitido incrementar sus ingresos operativos y diversificar su base de arrendatarios, reduciendo riesgos de concentración.
En esa línea, uno de los principales atributos del vehículo es su enfoque en activos de oficinas prime, un segmento que, según BNB, presenta una dinámica favorable en Lima. La limitada incorporación de nueva oferta, junto con una recuperación progresiva de la demanda corporativa, configura un entorno en el que los niveles de ocupación podrían mantenerse sólidos y las rentas mostrar una evolución positiva en los próximos años. Este contexto se traduce en una mayor estabilidad para los ingresos del fideicomiso y en una base más sólida para la distribución de dividendos.
Precisamente, la generación de flujos estables permite sostener distribuciones periódicas atractivas. El informe resalta que la rentabilidad por dividendos ha mostrado una tendencia creciente, pasando de 2.6% en 2020 a 8.5% proyectado para 2025, reflejando tanto la maduración del portafolio como la mayor eficiencia operativa del vehículo. Este perfil de retornos posiciona a Fibra Prime como una alternativa relevante para inversionistas que buscan exposición a renta en dólares dentro del mercado local. Para este año, la SAB estima un dividend yield base de 6.7%.
Adicionalmente, BNB identifica oportunidades de crecimiento vinculadas a la capacidad del fideicomiso para continuar expandiendo su portafolio mediante la adquisición de inmuebles estabilizados con contratos vigentes. Este proceso podría verse favorecido por un entorno de tasas de interés a la baja, que no solo reduciría el costo de financiamiento, sino que también impulsaría la valorización de los activos inmobiliarios. A ello se suma la posibilidad de capturar eficiencias operativas a medida que el vehículo incrementa su escala.
Desde el punto de vista de valorización, BNB emplea una metodología basada en flujos descontados utilizando como referencia los fondos de operaciones ajustados (AFFO), proyectando los ingresos por alquileres a partir de supuestos de ocupación, crecimiento de rentas y expansión del portafolio. Este enfoque incorpora además variables como tasas de capitalización, costo de deuda y condiciones del mercado inmobiliario, permitiendo estimar un valor fundamental que recoge tanto la generación de caja actual como el potencial de crecimiento del vehículo.
No obstante, la recomendación también advierte riesgos asociados al entorno macroeconómico. Entre ellos destacan una eventual desaceleración de la actividad, que podría afectar la demanda por espacios corporativos, así como la volatilidad del tipo de cambio y de las tasas de interés, variables que inciden directamente en los costos financieros y en la valorización de los activos inmobiliarios.
Con este inicio de cobertura, Fibra Prime continúa ganando visibilidad dentro del mercado de valores local, posicionándose como un vehículo que combina exposición a activos reales, potencial de revalorización y estabilidad para la distribución de dividendos.
